Chile Immobilien: Grundstücksnutzung und Flächennutzungsplan

Mai 14th, 2018 | Immobilienrecht Chile


Viele Deutsche besitzen in Chile Immobilien und Grundstücke, häufig stammend aus Erbschaften, aber auch aus dem Eigenerwerb. Handelt es sich dabei um flächenmäßig große Grundstücke, kann eine Teilung des Gesamtgrundstücks in einzelne Parzellen bzw. einzelne kleine Grundstücke sinnvoll und lukrativ für einen Verkauf sein. Hierbei und auch bei der Bebauung von Grundstücken müssen rechtliche Bestimmungen und der sog. Flächennutzungsplan berücksichtigt werden. Der folgende Artikel soll Aufschluss über die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Grundstücksnutzung in Chile geben.

 
Hat ein ausländischer Investor die Möglichkeit eine Immobilie in Chile zu erwerben?
Ein ausländischer Investor kann in Chile Immobilien erwerben (Mehr zum Thema Erwerb von Immobilien in Chile). Um jedoch eine Hypothek in Chile für Immobilien zu erhalten, ist es notwendig, ein Bankkonto in Chile zu besitzen. Um dieses wiederrum eröffnen zu können, wird die sogenannte Rol Único Tributario (kurz: RUT) benötigt, welche das Korrelat zur spanischen NIF darstellt und eine Steuer-Identifikations-Nummer, also eine personalisierte Nummer einer juristischen Person darstellt.

Wir empfehlen, sich vor Erwerb einer Immobilie in Chile die Eigentumsrechte des Verkäufers unter Einschaltung eines Rechtsanwalts nachweisen sowie eine sogenannte „Estudio de títulos“ (Überprüfung des Besitztitels, der Eigentumsverhältnisse, evtl. Hypotheken-Altlasten bzw. Grundstückslasten oder evtl. Bauverbote etc.) durchzuführen zu lassen.

Der normale Ablauf eines Immobilienerwerbs in Chile ist der Folgende:

  • Aufsetzen eines Vorvertrags (span. contrato de promesa de compraventa) (Bspw. Aufhebungsklausel für den Fall unerwarteter bzw. unvorhersehbarer Probleme, u.w.)
  • Sog. Estudio de títulos (Erläuterung siehe oben)
  • Aufsetzen eines Kaufvertrags (Preis, Zahlungskonditionen, etc.)
  • Notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags und Zahlung
  • Eintragung in das Grundbuch
  •  
    Wie erhält man die Erlaubnis bezüglich der Grundstücksnutzung und ihrer Bodendichte?
    Die Gemeindeverwaltung (span. municipalidad) des Ortes in Chile, in dem das Grundstück gelegen ist, ist zuständig für die Genehmigung der Bebauung oder Nutzung des Grundstückes, welche als Gemeindepatent gilt und sich an den Flächennutzungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Kommune anpassen muss.
    Nach der Bebauung muss das Fachpersonal der jeweiligen Gemeindeverwaltung diese absegnen, bevor die Bebauung letztlich übergeben werden kann.
     
    Was ist ein Flächennutzungsplan?
    Ein Flächennutzungsplan (span. Plan Regulador Comunal – kurz: PRC) ist ein Planungsinstrument, welcher Entwicklungsmaßnahmen und Pläne zur Verteilung der Bevölkerung, Nutzung und Unterteilung des Bodens, für Verkehrswege, öffentliche Versorgungsbetriebe oder Konditionen für die Erbauung, Erhaltung und den Wiederaufbau städtischer Gebiete bestimmt.
     
    Was genau macht ein Flächennutzungsplan?
    Der Flächennutzungsplan unterteilt ein Gebiet, indem er die erlaubte und verbotene Nutzung der Fläche festgelegt, was gleichzeitig zu einer Spezialisierung der Arbeiten in diesem Gebiet führt. Dadurch können Ausdehnungszonen und bebaubare Zonen bestimmt werden. Darüber hinaus begrenzt der Flächennutzungsplan die nicht bebaubaren und eingeschränkt bebaubaren Zonen, er erstellt Regeln bezüglich der Nutzung der Zonen, die Beschränkungen aufweisen, er bestimmt Funktionen der Stadt, er verändert oder erhält den Naturzustand der Zonen, über die er seine Auswirkung verbreitet, während er über die Erbauung von Gebäuden und geeigneter bzw. ungeeigneter Nutzung entscheidet.

    Der Flächennutzungsplan erstellt ebenso Normen für die Erbauung (unter anderem in Bezug auf Konstruktionstauglichkeit, Anteil der Bodennutzung, Höhen, Neigungen, Densität, etc.), mit denen er das Bauvolumen und seine Relation zu dem Grundstück, auf dem bebaut wird, und den angrenzenden Grundstücken bestimmt. Diese Normen haben Auswirkungen auf das Stadtbild, die Besonnung, die Intensität der Gebietsnutzung, die Nutzung der Verkehrswege und sie verändern die Relation zwischen öffentlichem Raum und Einwohnerzahl.

    Im Einklang dazu äußert sich der Flächennutzungsplan über die Bedingungen der Urbanisierung, den Straßenbau in Bezug zu seiner Lokalisierung, Konzentration der Grünflächen mit der Betonung auf die Bewohnbarkeit und die Lebensqualität, welche durch die Anbindung unterschiedlicher städtischer Gebiete gefördert werden sollen.

    Schließlich nimmt dieses Planungsinstrument Einfluss auf die Festlegung und die Sicherheit der Eigentume und Sektoren, welche historischen, kulturellen und/oder architektonischen Wert haben.
     
    Kann die im Flächennutzungsplan bestimmte Flächennutzung geändert werden?
    Gemäß den Vorschriften des Art. 55 des chilenischen Gesetzes der Urbanisierung und Bauausführung (span. Ley General de Urbanismo y Construcciones) unterliegt es dem Machtbereich der sogenannten Secreatarios Regionales Ministeriales (kurz: SEREMI) der Landwirtschaft, Bebauungen auf dem Land, die nicht der Landwirtschaft dienen, zu autorisieren und/oder zu melden.
    Diese Autorisierung enthält eine sektorbezogene Erlaubnis, die eine anderweitige Nutzung ländlicher Flächen genehmigt (beispielsweise Wohnungsbau oder eine industrielle Nutzung).
    Diese Erlaubnis kann zum einen zu einer Ausdehnung bzw. Vermehrung von Industrien und Unternehmen führen und zum anderen ebenso zu einer Urbanisierung. Gleichzeitig schränkt sie die landwirtschaftliche Nutzung der Gebiete ein, angesichts der Tatsache, dass viele der anderweitig genutzten Gebiete sich gut für eine landwirtschaftliche Nutzung eignen.
     
    Welche Voraussetzungen müssen für eine Änderung der Flächennutzung erfüllt sein?

  • Eigentümer mit gültigem Eigentumszertifikat
  • Ruralitätszertifikat entsendet von der zuständigen Gemeindeverwaltung
  • Befürwortendes Gutachten der SEREMI für Wohnungswesen und Raumordnung  (span. Secretarios Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo)
  • Befürwortendes Gutachten der SEREMI für Landwirtschaft (span. Secretarios Regionales Ministeriales de Agricultura)
  •  
    Folgende Unterlagen müssen vorgelegt werden:
    Antrag gerichtet an SEREMI: unterschrieben durch den/die Eigentümer, zusätzlich der folgenden Dokumente:

    a. Dokumente des Eigentümers:

  • Name
  • RUT (Personalausweis, im Falle natürlicher Personen)
  • Wohnort
  • Kontaktadresse
  • Telefonnummer
  • E-Mail-Adresse
  •  

    Bei dem Antragsteller muss es sich um den Eigentümer handeln, welcher derjenige ist, der eine Eigentumsurkunde über das entscheidende Eigentum im Grundbuch (span. Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces) besitzt. Der Antrag kann persönlich abgegeben werden oder durch einen Bevollmächtigten.
    Gibt es mehrere Eigentümer, muss der Antrag entweder von allen unterschrieben werden oder nur von einem, durch die anderen Eigentümer ordnungsgemäß bevollmächtigten Eigentümer.
    Ist der Eigentümer Mitglied des Wohnungskomitees, so muss der Antrag durch den Vorsitzenden unterschrieben werden und die wesentlichen Dokumente, die seine Stellvertretung begründen, enthalten.

    Handelt es sich bei dem Eigentümer um eine Gesellschaft, so muss der Antrag durch deren gesetzlichen Vertreter unterschrieben werden und die wesentlichen Dokumente, die seine Stellvertretung begründen, sowie eine nutzungsberechtigte Kopie des Gesellschaftsvertrags und der entsprechenden Eigentumsurkunde mit dem entsprechenden Gültigkeitszertifikat enthalten.
    Handelt es sich bei dem Eigentümer um eine Kommune, so muss der Antrag vom gesetzlichen Vertreter unterschrieben werden und die wesentlichen Dokumente, die seine Stellvertretung begründen, enthalten.
    Handelt es sich bei den Eigentümern um Erben, muss eine Kopie beigefügt werden, die ihren effektiven Besitz beurkundet. Außerdem muss der Antrag von allen Erben verfasst werden oder lediglich von einem durch die anderen Erben Bevollmächtigten.
    Handelt es sich bei dem Eigentümer um eine Gemeinde, so wird für den Antrag die Genehmigung des Rathauses benötigt, zusammen mit der Kopie des entsprechenden Protokolls.
    Ist der Antragsteller Inhaber einer Konzession für ein Bergwerk, müssen die Dokumente, die eben diese Konzession belegen, beigefügt werden.
     
    b. Dokumente des Grundstücks:

  • 
Name des Grundstücks
  • Adresse
  • Kommune
  • Identifikationsnummer der Immobilie (span. rol de avalúo fiscal)
  • Bodenfläche
  • Georeferenz
  • Kopie des Besitztitels beim Grundbuch zuzüglich entsprechendem Vermerk bezüglich der Bodenklasse und der Abgrenzungen
  •  

    Die Bodenfläche und die Grundstücksgrenze, in dem Antrag und den Plänen angegeben, müssen mit denen der Eigentumsurkunde übereinstimmen. Trifft dies nicht zu, so muss der Eigentümer im Voraus eine Änderung in der besagten Eigentumsurkunde durchführen.
     
    c. Antragsbegründung:
    Das konkrete Objekt, sein Fundament und das neue Ziel der Erbauung müssen bestimmt werden. Letzteres muss dabei sowohl mit einer der vier vorgesehenen Situationen des Art. 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones übereinstimmen, als auch mit den Vorschriften des Art. 2.1.7 Abs. 3 lit. d der Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.


    Sie besitzen in Chile Immobilien und haben spezielle Fragen? Wir beraten Sie umfassend im chilenischen Immobilienrecht.
    Kontaktieren Sie uns gerne direkt über unser Kontaktformular.